Especialista em Direito Imobiliário explica os riscos de manter um imóvel irregular e os caminhos legais para garantir a propriedade definitiva.
A regularização de imóveis é um tema cada vez mais relevante no cenário urbano e patrimonial brasileiro. Seja para vender, doar ou simplesmente garantir a posse legal do bem, o processo de regularização é essencial para quem busca segurança jurídica. Segundo o advogado Carlos Campi, especialista em Direito Imobiliário com ênfase em leilões e regularização de imóveis, "no Brasil só é dono quem registra".
O especialista explica que regularizar um imóvel é “corrigir pendências documentais e registrais para que o imóvel fique plenamente reconhecido legalmente perante terceiros como de sua propriedade”. Esse processo garante não apenas o reconhecimento jurídico da posse, mas também permite atos como venda, doação e uso do bem como garantia. “Além disso, valoriza o imóvel perante o mercado”, afirma.
Manter um imóvel com pendências na matrícula ou sem inventário pode trazer diversos riscos. “Dificuldade ou até impossibilidade de venda da forma legal; penhoras e indisponibilidades que possam vir a ser gravadas na matrícula por conta de dívidas de quem consta como proprietário registral; usucapião por terceiros caso não haja o devido registro e proteção da posse; desvalorização do imóvel”, enumera Campi.
Entre as situações mais comuns que demandam regularização estão os imóveis adquiridos por contrato de gaveta. “O contrato de gaveta (ou particular) não tem força para registro no Cartório de Registro de Imóveis para transmitir a propriedade. Neste caso, o ideal é tentar buscar a confecção da escritura pública de compra e venda, se possível, entre comprador e vendedor”, diz. Caso isso não seja viável, será preciso avaliar alternativas legais como usucapião, adjudicação compulsória ou inventário.
Campi esclarece que mesmo imóveis envolvidos em inventários antigos ou parados podem ser regularizados. “Sim, é plenamente possível. Mas é importante analisar o caso em específico para entender a situação do imóvel e também do próprio inventário e pessoas envolvidas.”
Para iniciar o processo de regularização, é necessário reunir documentos como: matrícula ou transcrição atualizada do imóvel, título de aquisição, documentos pessoais das partes envolvidas, certidões de registro civil, espelho do IPTU ou ITR, planta e memorial descritivo, se necessário.
Outro ponto crucial é compreender a diferença entre posse e propriedade. “A posse é o exercício de fato dos poderes inerentes à propriedade. Já a propriedade é o direito legal de usar, gozar, dispor e reivindicar um bem. Quando você não tem seu nome registrado na matrícula do imóvel, você tem apenas a posse dele”, explica o advogado. A posse pode ser transformada em propriedade por meio de instrumentos legais como a usucapião.
Os custos para regularizar um imóvel variam conforme a localização e as condições do imóvel. Devem ser considerados gastos com procedimentos judiciais ou extrajudiciais, registro, impostos, honorários advocatícios e, eventualmente, serviços de arquitetos ou engenheiros. “Vai depender muito da localização do imóvel, mas é preciso considerar as custas com o procedimento (judicial ou extrajudicial); gastos com registro; gastos com eventuais impostos; gastos com honorários advocatícios; gastos com arquiteto ou engenheiro civil caso seja necessário realizar uma planta e memorial descritivo do imóvel; eventuais impostos também devem ser considerados, a depender do instrumento utilizado para regularizar o imóvel. Sim, para quem é hipossuficiente é possível se valer no Judiciário dos benefícios da Justiça Gratuita e não gastar com custas judiciais por exemplo, em uma usucapião. Também, esta pessoa pode conseguir acesso a um defensor público, não gastando com honorários advocatícios. Também existem projetos e incentivos municipais (e até mesmo estaduais) que buscam a regularização de determinadas áreas.”
Sobre os imóveis adquiridos em leilões judiciais ou extrajudiciais, Campi recomenda atenção redobrada. “Vai depender muito da real situação do imóvel arrematado. O que se espera é que, antes que a pessoa arremate um imóvel em leilão, ela faça um estudo prévio da real situação registral e jurídica deste imóvel, a fim de contabilizar e criar uma estratégia para regularizar o mesmo.”
Uma modalidade comum são os leilões de direitos de posse, nos quais não há a transferência imediata da propriedade plena. “A pessoa após o arremate, certamente, terá que realizar algum (ou alguns) atos para obter a propriedade plena do imóvel”, explica. Embora menos disputados, esses leilões exigem conhecimento técnico para a condução do processo pós-arrematação. “No mercado de leilões nos deparamos muito com leilões de direitos de posse, direitos hereditários, direitos de contrato de financiamento, direitos de nua-propriedade. Esses leilões funcionam como qualquer outro, mas que precisam de uma atenção extra. Esses tipos de leilões têm uma disputa menor, tendo em vista o alto conhecimento necessário para participação, além de que haverá outros atos além do leilão para regularizar a propriedade.”
Por fim, Campi orienta: “Antes de arrematar qualquer imóvel, é essencial com que o interessado analise o edital do leilão e a matrícula do imóvel. Se atentar à ocupação do imóvel é um passo importante, além de verificar eventuais dívidas que esse imóvel possa responder, tanto do possuidor como do proprietário registral. Não pode esquecer de calcular custos para a regularização desse imóvel! E, por último, é de suma importância ter o suporte de especialistas, de preferência advogados especializados na área de leilões e regularização de imóveis.”
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Sobre o advogado Carlos Campi : Dr Carlos Campi é Sócio fundador da Carlos Campi Advogados e da Fratelli Leilões. Com mais de dez anos de atuação, o advogado é especializado em direito imobiliário com ênfase em leilão de imóveis e regularização de imóveis.
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