Jossan Batistute
No Brasil, cerca de 55% da população vive em um imóvel alugado, de acordo com pesquisa da startup MindMiners. Além desse índice, muitos são os profissionais liberais que, apesar do home office potencializado pela pandemia do coronavírus, ainda mantêm o aluguel de um escritório. Entretanto, de janeiro para cá, não são poucas as divergências com relação aos reajustes dos aluguéis, já que mais de 90% deles são medidos pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), cujo valor acumulou alta de 23,14% em 2020, maior desde 2002.
“Não estamos vivendo em uma situação normal. Por isso, em épocas de crise econômica, desemprego e alta nos preços, é natural que as pessoas (tanto locadores quanto locatários) busquem negociar os preços dos aluguéis, pois, caso contrário, muitos podem ter de encerrar atividades nesses espaços alugados”, ressalta o advogado Jossan Batistute, sócio do Escritório Batistute Advogados. Só para se ter uma ideia, de março de 2020 até março de 2021, o resultado foi ainda pior: alta de 31,10%, levando-se em conta os últimos 12 meses. Isso fez com que a Fundação Getúlio Vargas (FVG), que mede IGP-M, sugerisse a criação de um novo índice para reajuste dos aluguéis.
Esse movimento de reajustes, todavia, vai à contramão do que se está vivendo no Brasil. “Enquanto, no ano passado, muitos aluguéis tiveram, ainda que temporariamente, seus valores reduzidos até pela metade, no início de toda a situação pandêmica, agora alguns proprietários querem elevar o valor dos alugueis, mesmo com fortes restrições de circulação, de trabalho, de abertura de lojas e comércios impostas pelas autoridades”, avalia o advogado, que é especializado em direito imobiliário.
Veja algumas sugestões de medidas e orientações importantes para o entendimento entre as partes:
-O que vai reger as locações entre locador e inquilino é um contrato, então é preciso ver que índices de reajuste estão previstos.
-Se constar outro índice que não o IGP-M, então, deve-se atualizar com base no índice previsto.
-Se não constar nenhum índice no contrato, então deve-se adotar o IGP-M.
-Em quaisquer situações, é sempre recomendável que o locador e o locatário possam renegociar o que for melhor e consensual para ambos e, depois, registrar por escrito, em aditivo contratual, o que tiver sido pactuado.
-Uma excelente alternativa ao proprietário é realizar um planejamento patrimonial-tributário (por exemplo, receber os alugueis em uma pessoa jurídica, como é o caso de uma holding patrimonial) e, como tal, poder, possivelmente, passar a pagar menos impostos sobre os rendimentos do aluguel. Como consequência, menos tributos significam maior margem de negociação do valor do aluguel, contribuindo, então, para a manutenção do inquilino no imóvel.