COMO COMPRAR UM IMÓVEL: dicas

Sérgio Crisóstomo dos Reis - http://www.portaljuridicobrasil.com.br/

Antes de fechar o negócio (Orientações gerais)

• A localização do imóvel é adequada?
• Tem infraestrutura básica?
  • Energia elétrica;
  • Água potável;
  • Coleta de esgoto;
  • Internet;
  • Calçamento ou asfalto.
• Na região possui os serviços:
  • Comércios;
  • Transporte;
  • Escola;
  • Hospital.
• Qual o índice de criminalidade do local?
• Há risco de alagamento ou desabamento?
• Valor do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)?
• Valor do condomínio?
• O imóvel está ocupado?
• Está próximo ao seu local de trabalho?
• A incidência de sol e ventilação é adequada?
• Visitou o imóvel à noite e durante o dia?
• O imóvel está bem conservado
  • Verifique se há trincas;
  • Verifique a instalação elétrica;
  • Verifique a instalação hidráulica;
  • Há incidência de umidade, mofo e revestimentos soltos?
• Fique atento se o imóvel recebeu apenas um retoque para embelezar e esconder os problemas;
• Tenha um diálogo com os vizinhos sobre o imóvel e o bairro;
• Verifique primeiro o quanto você pode gastar ou financiar;
• Não comprometa demais sua renda, analise sua capacidade de pagamento;
• Avalie se o preço do imóvel é justo, desconfie quando for muito barato.

 

O imóvel é adequado, vou fechar negócio.

• Obtenha a cópia atualizada do Registro do Imóvel;
• Declaração de inexistência de débitos condominiais expedida pelo síndico;
• Declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás, energia e água.
• Contrate um agrimensor para verificar as divisas da propriedade;
• Quando o imóvel pertencer a uma empresa, pesquise o passado da incorporadora, construtora ou vendedora, consulte os PROCONs ou sites como o Reclame Aqui;
• Analise com cuidado toda a documentação e o contrato de compra e venda antes de assinar;
• Verifique as clausulas se for necessária uma ruptura do contrato (Distrato);
• Se for imóvel na planta verifique as clausulas sobre atraso na entrega do imóvel;
• Por mais que esteja entusiasmado, use sempre a razão e não faça negócio a “toque de caixa”;
• Se tiver dúvidas, procure um advogado e/ou um despachante imobiliário;
• Reserve dinheiro para as despesas de cartório e para o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Faça o reconhecimento de firma dos envolvidos;
• Tire a escritura do imóvel;
• Faça o registro.

 

 

 

 

 

 

 

Há a necessidade de fazer uma pesquisa dos vendedores e do imóvel:

 

Quando for pessoa física

• Peça os documentos autenticados de todos os vendedores tanto do marido quanto da mulher.
• Cópia do CPF⁵;
• Cópia da Identidade Civil (RG);
• Cópia da Certidão de Casamento ou Certidão Nascimento.
• Cópia do comprovante de endereço;
• Receita Federal - Certidão Negativa de Débito (CND)⁶;
• CND – Justiça Federal⁷;
• CND – INSS⁸;
• CND – Fóruns estaduais cíveis⁹;
• CND – Fóruns estaduais criminais⁹;
• CND – INCRA¹⁰;
• CND – Cartórios de Protestos¹¹;
• CND – Tribunal Regional do Trabalho¹².

 

Quando o vendedor é pessoa jurídica

• Atos societários da empresa;
  • Cópias autenticadas do contrato social e alterações;
  • Cópia da ata onde foi autorizada a venda do imóvel
  • Certidão da Junta Comercial que certifique os atos arquivados.

• Documentos pessoais dos sócios (CPF, Carteira de identidade, certidão casamento ou Nascimento);
• Cópia do CNPJ⁵;
• Inscrição Estadual⁵;
• Registro na Junta Comercial (Última Alteração)⁵;
• CND – da Receita Federal (Dívida Ativa da União)⁶;
• CND – Justiça Federal da comarca do imóvel e da sede social da empresa⁷;
• CND – do INSS⁸;
• CND – Fóruns Cíveis⁹;
• CND – Fóruns Criminais⁹;
• CND – Executivo Estadual⁹;
• CND – Justiça Estadual⁹;
• CND – Recuperações e Falências da comarca do imóvel e da sede social da empresa⁹;
• CND – Cartórios de Protestos da comarca do imóvel e da sede social da empresa¹¹;
• CND – do TRT 1ª Instância da comarca do imóvel e da sede social da empresa¹²;
• Declaração original de inexistência de ações administrativas ou judiciais envolvendo a empresas e/ou representantes legais;
• CND – Executivo Municipal (Prefeitura do Município).

 

Imóvel Rural - especificidades

• Existe trabalhador na propriedade (verifique sua situação);
• Imóvel rural: questão ambiental
  • Verificar as áreas de Áreas de Preservação Permanente (APP)¹;
  • Verificar a área de Reserva Legal (20%)²;
  • Verificar se tem o Cadastro Ambiental Rural (CAR)³;
  • Verificar se existem Autuações pelos órgãos ambientais⁴;
  • Verificar se há TACs (Termos de Ajustamento de Conduta)⁴.

• Certificação do Georeferenciamento das áreas junto ao INCRA com mapas e memoriais descritivos¹⁰;
• Licença de instalação e Licença de Operação para as áreas cultiváveis, expedidas pelo IBAMA e pela Secretaria de Meio Ambiente do Estado¹⁰;
• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural)¹⁰;
• Os 5 últimos ITR/INCRA¹⁰;
• Certidão relativa ao imóvel junto à Receita Federal para a venda do imóvel rural⁶;
• Certidão negativa do IEF (Instituto Ambiental) para a venda do imóvel rural¹³;
• Certificado de Regularidade Ambiental¹³;
• CND – do IBAMA¹⁴;
• CND – INCRA¹⁰.

 

É importante que na escritura de compra e venda do imóvel fique expresso, claramente, que ele será entregue livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

Verificar se Contemplam: Garantia hipotecária (registrada no livro 2 do Cartório de Registro de Imóveis) Pignoratícia (registrada no livro 3) ou, ainda, mediante aval.

Exija todos os documentos: o pagamento integral só deve ser feito após receber toda a documentação relacionada ao imóvel e a escritura.

 

Documentos do imóvel

• Cópia autenticada da Escritura;
• Certidão original válida e atualizada de toda a cadeia dominial dos imóveis até sua origem;
• Declaração original de inexistência de ações administrativas ou judiciais;
• Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARFS)⁶ – pagos;
• Certidão de Regularidade Fiscal do Imóvel– (CRFI)⁶.

 

Prefeitura do município

Certidão Negativa de Quitação de Tributos Municipais e certidão Negativa de Impostos Prediais

Certidão negativa da Prefeitura (do imóvel em questão);

Tirar certidão de ônus;

Habite-se: documento emitido pela prefeitura do município com a aprovação final de uma obra;

Certifique-se que o imóvel construído é igual ao projeto arquitetônico aprovado.

 

Cartório de Registro de Imóveis

Matrícula Atualizada do Imóvel

Certidão Negativa de ônus e Alienações (20 anos)⁹

Links

1 Áreas de Preservação Permanente (APP)

• http://www.mma.gov.br/cidades-sustentaveis/areas-verdes-urbanas/%C3%A1reas-de-prote%C3%A7%C3%A3o-permanente;

2 Reserva legal (20%);

• http://www.oeco.org.br/dicionario-ambiental/27492-o-que-e-reserva-legal/
• http://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2011/12/07/novo-codigo-florestal-mantem-percentuais-de-reserva-legal-mas-isenta-parte-dos-produtores-da-recomposicao

3 Cadastro Ambiental Rural (CAR);

• http://www.canalrural.com.br/noticias/codigo-florestal/saiba-como-fazer-cadastro-ambiental-rural-55798
• http://www.car.mg.gov.br/#/site
• http://www.car.gov.br/#/

4 Autuações pelos órgãos ambientais;

• http://www.andersenballao.com.br/artigos-publicacoes/multa-ambiental-quem-pode-lavra-la/

5 CPF e CNPJ;

Consulta de CNPJ e CPF na Receita Estadual de Minas Gerais

• https://www2.fazenda.mg.gov.br/sol/ctrl/SOL/IE/CONSULTA_1240?ACAO=VISUALIZAR

Consulta de CNPJ Ministério da Fazenda

• http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaJuridica/CNPJ/cnpjreva/Cnpjreva_Solicitacao.asp

Inscrição Estadual

• http://www.sintegra.gov.br/
• https://www2.fazenda.mg.gov.br/sol/ctrl/SOL/IE/SERVICO_994?ACAO=VISUALIZAR

Junta comercial do Estado de Minas Gerais

• https://www.jucemg.mg.gov.br/ibr/informacoes+passo-a-passo-servicos+passo-a-passo-emissao-certidao-simplificada

Certidão de inteiro teor

• https://www.jucemg.mg.gov.br/ibr/servicos+emissao-de-certidao-de-inteiro-teor

Consulta sócio

• http://www.consultasocio.com

 

6 Receita Federal

Certidão negativa da Receita Federal - CPF e CNPJ;

• http://idg.receita.fazenda.gov.br/orientacao/tributaria/certidoes-e-situacao-fiscal
• https://www.situacaocadastral.com.br/

Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (Pessoa Física)

• http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATSPO/Certidao/CndConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=2

Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (Pessoa Jurídica)

• http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATSPO/Certidao/CndConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=1

Certidão de Regularidade Fiscal

• https://www.receita.fazenda.gov.br/aplicacoes/atbhe/tus/default.aspx?/a/3

 

7 Justiça Federal;

Certidão Nada Consta (Civil, Criminal e Especial)

• http://www.tjdft.jus.br/servicos/certidao-nada-consta

1ª Instância

• http://www.tjdft.jus.br/
• http://www.trf1.jus.br/Servicos/Certidao/

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS

Certidão de Falências e Recuperações Judiciais

• http://procart.tjdft.jus.br/sistjinternet/sistj?visaoId=tjdf.sistj.internet.certidao.apresentacao.VisaoGerarCertidao

Justiça Federal – Tribunal Regional Federal da 1ª Região - CPF e CNPJ;

• https://processual.trf1.jus.br/consultaProcessual/cpfCnpjParte.php?secao=DF

Certidão Negativa (Civil, Criminal e Eleitoral) - Justiça Federal – CPF, CNPJ;

• http://www.cjf.jus.br/cjf/certidao-negativa/

Policia Federal

Certidão de Antecedentes Criminais

• https://servicos.dpf.gov.br/sinic-certidao/emitirCertidao.html

 

8 INSS

Consulta à Certidão Negativa de Débito (CND) / Certidão Positiva de Débito com Efeitos de Negativa (CPD-EN) CNPJ/CEI

• http://cnd.dataprev.gov.br/cws/contexto/cnd/cnd.html

 

9 Fóruns estaduais cíveis e criminais;

Tribunal de Justiça de Minas Gerais

Emissão de Certidão Judicial

1ª e 2ª Instância (Normal, Vintenária, Insolvência, Execução Cívil, Tutela e Curatela, Falência e Concordata) Cívil e Criminal, Pessoa Física ou Jurídica.

• http://rupe.tjmg.jus.br/rupe/justica/publico/certidoes/criarSolicitacaoCertidao.rupe?solicitacaoPublica=true

Tribunal de Justiça de Minas Gerais 1ª e 2ª Instância

Andamento Processual

• http://www.tjmg.jus.br/portal/processos/andamento-processual/

Tribunal de Justiça de Minas Gerais 2ª Instância

Andamento Processual (Partes)

Consulta de CPF, CNPJ, Cível, Criminal,

• http://www4.tjmg.jus.br/juridico/sf/proc_nome.jsp?comrCodigo=24&numero=20

Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais

Certidão de Débitos Tributários (CDT) – emissão (CPF, CNPJ e Insc. Est.)

• https://www2.fazenda.mg.gov.br/sol/ctrl/SOL/CDT/SERVICO_829?ACAO=INICIAR

 

10 INCRA

Certidão Negativa de Débitos de Imóvel Rural

• http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATSPO/Certidao/CertInter/NIITR.asp

Emissão do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR)

• http://www.incra.gov.br/ccir-ccir
• https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=G9-0U4p4gDxrC0hF3sKW8zA+.ccir2?windowId=a15
• http://www.incra.gov.br/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/certificacao-de-imoveis-rurais
• http://www.incra.gov.br/noticias/georreferenciamento-e-certificacao-de-imoveis-acima-de-100-ha-passam-ser-obrigatorios

 

11 Cartórios de Protestos

Tribunal de Justiça de Minas Gerais

Central Eletrônica de Protestos de Minas Gerais

• http://www.ieptb.com.br/

 

12 Tribunal Regional do Trabalho

• http://as3.trt3.jus.br/certidao/feitosTrabalhistas/aba1.emissao.htm

Tribunal Superior do Trabalho – CNDT

Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas

• http://www.tst.jus.br/certidao

 

13 IEF

• http://www.ief.mg.gov.br/florestas/venda-de-mudas/488

Regularização Ambiental

• http://www.meioambiente.mg.gov.br/regularizacao-ambiental

 

14 IBAMA

• https://servicos.ibama.gov.br/index.php/anuencia-e-autorizacoes/importacaoexportacao-convencao-de-basileia/147-passos-para-o-primeiro-cadastro-pessoa-juridica?start=4

Obs.: Aceitamos sugestões para aprimorar o documento.

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